Immobilien vermieten in Florida
Vermietung in Florida ist einfach und rentabel
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Immer mehr Rentner aus USA und Kanada wollen Ihren Ruhestand im warmen und sonnigen Florida verbingen. Die Mietnachfrage steigt auch, da sich viele normale Arbeitnehmer, aufgrund strengerer Kapitalvorschriften nach der Finanzkrise 2008 und fehlender Sicherheiten, keine Finanzierung leisten können.
Trotz – im Vergleich zu Deutschland – günstiger Kaufpreise von ca. EUR 1.600 pro QM Wohnfläche, beträgt der Mietpreis ca. EUR 12,50 pro QM, wodurch sich eine Bruttomietrendite von ca. 9,4% ergibt (Quelle: www.zillow.com). Nach Abzug aller Kosten und Steuern bleiben ca. 5% netto. Siehe hierzu unsere Beispielrechnung unten.
Ein lokaler Mietverwalter kümmert sich um die Vermietung Ihres Objekts sowie die Koordination von Reparaturen und kleinen Renovierungen. Hierfür wird eine Gebühr von ca. 7,5% – 10% der Monatsmiete fällig. Hierin enthalten sind auch jährliche Begehungen samt Bericht als PDF mit Fotos für Sie, so dass Sie immer über den Zustand Ihrer Immobilie informiert sind. Zudem gibt es ein Vermieter-Portal, in dem Sie stets alle Zahlungen einsehen und auch die jährlichen Steuerreports herunterladen können. Wir arbeiten seit knapp 10 Jahren mit einem ausgezeichneten Verwalter zusammen, den wir Ihnen gerne vermittlen. Hierbei profitieren Sie von unserem Rahmenvertrag mit nur 7,5% Managementgebühr.
Property Tax: 1 x jährlich (ca. 1% vom Immobilienwert) – wird zur Finanzierung der Schulen, Feuerwehr, etc. verwendet
Home Owners Association: monatliche Gebühr zur Deckung der Gemeinkosten in Ihrer Wohnanlage (Gemeinschaftspool, Clubhouse, Gärtner, Rücklagen, Versicherungen, teilweise inkl. Wasser oder Internet). Kosten ca. 250 – 300 USD pro Monat, je nach Community – für exklusive Anlagen oder in unmittelbarer Meeresnähe auch deutlich höher möglich, dort sind aber auch die Mieteinnahmen höher.
Insurance: Wir empfehlen Ihnen eine Haftpflichtversicherung für Vermieter und eine Versicherung für Sachschäden. Die Kosten betragen ca. 400 USD pro Jahr. Gerne empfehlen wir einen bewärten Versicherungsvermittler in USA.
Sie können sich entscheiden ob Sie Ihre Immobilie jährlich vermieten – und somit wenige Mieterwechsel haben – oder ob Sie eine saisonale Vermietung betreiben wollen (z.B. monatlich oder für 3 Monate). Saisonale Vermietung erfordert ein möbliertes Aparment (ca. 5.000 – 10.000 USD Investment) und bietet den Vorteil von 2-3-fach höheren Mietpreisen. Zudem können Sie die Immobilie dazwischen auch selber nutzen. Aufgrund des höheren Aufwands der saisonalen Vermietung empfehlen wir eher die jährliche Vermietung.
Zur einfachen Abwicklung der Zahlungsströme empfehlen wir ein US Bankkonto. Zudem eine Steuernummer (TIN), damit Sie in USA eine Steuererklärung abgeben können und von Freibeträgen und Abschreibung profitieren. Gerne beraten wir Sie zu diesen Themen.
Beispielrechnung* - Wohnanlage (mittleres Preissegment)
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Kaufpreis ca. 155.000 USD für eine Wohnung mit 2 Schlafzimmern und 2 Bädern (entspricht einer 3 Zimmer Wohnung in Deutschland), hinzukommen lediglich ca. 500 USD für Title Company (US Notar) sowie 3.875 USD (2,5% inkl. MwSt.) für unseren Rundum Service und Beratung. Somit betragen die Gesamtkaufkosten ca. 159.375 USD.
1.250 USD wäre der aktuelle Durschnittswert für Neuvermietung (Schwankungsbreite +- 100 USD). Die Mietverträge werden jährlich abgeschlossen und können somit 1x im Jahr angepasst werden. In der Vergangenheit waren meist jährliche Preissteigerungen von ca. 50 USD möglich.
Der lokale Verwalter kümmert sich rundum, verlangt dafür 7,5% der Monatsmiete. Zusätzlich eine halbe Monatsmiete bei Neuvermietung oder eine Viertel-Monatsmiete bei jährlicher Mietvertragsverlängerung: 7,5% von 1.250 USD = 94 USD im Monat, hinzu kommt max. 0,5 x 1.250 = 625 USD pro Jahr für einen Mieterwechsel, d.h. im Jahr max. ca. 1.753 USD (bei worst case = jährlichers Mieterwechsel)
Das entspricht einer Netto-Mietrendite von 5,6% auf den Kaufpreis (5,4% auf die Gesamtkaufkosten).
Ein Puffer für kleinere Reparaturen an Klimaanlage oder Waschbecken von ca. 300 USD pro Jahr wird empfohlen. Die Steuerberatung in USA kostet ca. 200 USD. Bei mehreren Objekten verteilen sich die Steuerberatungskosten.
Weitere mögliche Kosten: Alle 10 Jahre neue Klimaanlage (ca. 3.000 USD), alle ca. 5 Jahre Malern (ca. 400 USD), alle 10 Jahre neue Waschmaschine/Trockner (ca. 900 USD), alle 10 Jahre neuer Teppich (ca. 1.000 USD).
Ein Gesamtpuffer von 1.000 USD pro Jahr wäre somit in den meisten Fällen ausreichend.
Sie erhalten für ein Investment von ca. 160.000 USD einen jährlichen Einkommensstrom von ca. 7.500 USD. Bei 300.000 USD Investitionssumme wären es ca. 14.000 USD im Jahr. Hiermit können Sie Ihr regelmäßiges Einkommen spürbar aufbessern und haben zudem ein Wertsteigerungspotential. Steuerlich können Sie natürlich auch Abschreibungen geltend machen, so dass die tatsächliche Steuerlast gering ausfällt.
Die verwendeten Zahlen wurden gründlich recherchiert. Trotzdem kann die Entwicklung im Einzelfall maßgeblich von den veranschaulichten Zahlen abweichen. Übliche Vermietungs- oder Eigentumsrisiken (wie z.B. Leerstand, Mieterprobleme, Naturgewalten, bauliche Mängel) lassen sich nicht restlos ausschließen. Wir bitten um Verständnis, dass daher keine Haftung oder Gewähr für die Bespielrechnung übernommen werden kann.
Wenn Sie durch uns eine Wohnung oder Haus in Florida kaufen, helfen wir Ihnen auch rund um das Thema Vermietung. Unser Verwalter vor Ort kümmert sich um die Vermietung, Wartung und alle anstehenden Themen. Über ein bequemes Online-Portal können Sie Ihre monatlichen Mieteingänge, jährliche Übersichten und aktuelle Themen überwachen. Wir haben selbst jahrelange Erfahrungen und betreuen Sie gerne bei allen Fragen. Sprechen Sie uns einfach an!
BAVARIA WERTIMMOBILIEN – Ihr Immobilienmakler für Immobilien in Florida
Hinweis: Unsere Zahlen und Berechnungen sind sorgfältig und aufgrund aktueller Daten recherchiert. Wir bitten aber um Verständnis, dass unsere Beratung eine Steuer- oder Rechtsberatung nicht ersetzt und dass die wir für die Erreichung einer angestrebten Mietrendite oder Wertentwicklung keine Haftung oder Gewähr übernehmen können.