Immobilien in der Erbengemeinschaft
Die Erbengemeinschaft - Eine Immobilie im Nachlass
Als erfahrener Immobilienmakler in München und Umgebung möchten wir Sie zu dem wichtigen Thema Immobilien in der Erbschaft informieren:
Eine Erbengemeinschaft ist ein unfreiwilliger Zusammenschluss von mehreren Personen, die eine familiäre oder freundschaftliche Bindung mit einer verstorbenen Person aufweisen.
In seiner Nüchternheit beschreibt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) in § 2032 Abs. 1 BGB die Erbengemeinschaft wie folgt: „Hinterlässt der Erblasser mehrere Erben, so wird der Nachlass gemeinschaftliches Vermögen der Erben“. Unabhängig davon, ob ein Testament besteht oder nicht – sobald mehrere Personen erben, sind diese Teil einer Erbengemeinschaft, für die das Gesetz weitreichende Bestimmungen enthält.
Mit dem Tod des Erblassers tritt die Erbengemeinschaft als solche in dessen Rechte und Pflichten ein. Sie übernimmt daher nicht nur das reine Vermögen, sondern auch die damit verbundenen Verpflichtungen. Ist im Nachlass beispielsweise eine vermietete Immobilie, so gilt auch hier der allseits bekannte Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ entsprechend; die Erbengemeinschaft als solche übernimmt neben der Immobilie auch den Mietvertrag als Vermieter und muss diesen nun erstmal weiterführen.
Die Verteilung der Erbmasse umfasst auch die Immobilie
Vermietung oder Verkauf der Immobilie durch die Erbengemeinschaft
Die eine Möglichkeit liegt nun darin, die Erbengemeinschaft weiterzuführen, die Immobilie möglichst gewinnbringend zu vermieten und sich die Mieteinnahmen zu teilen. Trotz (kleineren) rechtlichen Fragestellungen im Hinblick auf die Firmierung der Erbengemeinschaft erscheint dies als eine naheliegende Option. Allerdings ist die Erbengemeinschaft damit doch auf Dauer angelegt – und da man sich seine Mit-Erben nicht aussuchen konnte, kann dies enormes Konfliktpotential für die Zukunft bergen. Zudem ist im Einzelfall auch nicht eindeutig festgelegt, ob die (Neu-)Vermietung einer Immobilie als außerordentliche Verwaltung eine Einstimmigkeit aller Erben erfordert oder mit der einfachen Mehrheit beschlossen werden kann (ordentliche Verwaltung), so dass jedenfalls bei größeren Gemeinschaften ein erheblicher Abstimmungsaufwand erforderlich ist.
Meist wählen die Erben daher den Weg der Veräußerung – die Immobilie wird verkauft und die Gewinne unter den Erben verteilt. Auch ein solcher Verkauf benötigt die Zustimmung aller Erben, die Erfahrung zeigt jedoch, dass eine Zustimmung recht schnell eingeholt werden kann – gerade bei Immobilien in Orten wie Hamburg, Frankfurt oder München und Umgebung, in denen hohe Verkaufspreise erzielt werden können.
Die Herausforderung
Die Vielzahl an Optionen und Möglichkeiten führt zu einem erheblichen Abstimmungsbedarf zwischen den Mitgliedern der Erbengemeinschaft. Dabei muss insbesondere eine sinnvolle und belastbare Übersicht vorliegen, welche wirtschaftlichen Auswirkungen die einzelnen Optionen haben. Wie hoch können die Vermietungseinnahmen sein? Mit welchem Veräußerungserlös ist zu rechnen? Kann eine Renovierung und eine Wertsteigerung für einen Verkauf sinnvoll sein? Die Beantwortung dieser Fragen sind für eine sinnvolle Befassung der Erbengemeinschaft mit der Immobilie zwingend notwendig.
Mit uns können Sie das Beste aus eine Erb-Immobilie herausholen. Durch unsere einzigartige Kombination aus betriebswirtschaftlichem und juristischem Knowhow, die wir schon Mehrfach in schwierigen Situationen unter Beweis stellen durften, sowie einem hohen Maß an Empathie können wir einen strukturierten Prozess in jeder Situation steuern.
Nehmen Sie noch heute Kontakt zu uns auf und lassen Sie sich beraten!
BAVARIA WERTIMMOBILIEN – Ihr Immobilienmakler für schwierige Situationen