Worauf Sie beim Kauf von Neubau-Immobilien achten sollten?

Kauf vom Bauträger oder mit Generalunternehmer

Der Kauf von Immobilien ist meist eines der wichtigsten Lebensereignisse und sollte deshalb natürlich unbedingt zum Erfolg führen. Neubauimmobilien sind aufgrund der Möglichkeit der Verwirklichung individueller Grundrisse und dem Einsatz moderner und energieeffizienter Materialien sehr interessant. Zudem sind Neubauimmobilien wegen der aktuell hohen Preise für Bestandsimmobilien auch preislich attraktiv. Wir werden Ihnen im Folgenden Tipps und Erklärungen zu den wichtigsten Komponenten beim Neubau eines Hauses geben. Wir erklären auch die Vor- und Nachteile beim Kauf über einen Bauträger und einer Projektierung mit Immobilienmakler und Generalunternehmer:

Beim Kauf von einem Bauträger erwirbt der Käufer das Haus inkl. Grundstück von einem Vertragspartner. Hierbei schützt die Makler- und Bauträgerverordnung den Verbraucher und legt gewisse Voraussetzungen für einen Notarvertrag fest. So wird beispielsweise eine Zahlung nach Baufortschritt vorgeschrieben oder das Vorliegen einer Baugenehmigung. Der Bau beginnt meist erst nach Vertragsabschluss. Der Vertrag ist also eine Mischung aus Kaufvertrag über das Grundstück und Werkvertrag über die Bauleistungen.

Als Alternative bietet sich auch die Möglichkeit das Grundstück direkt vom bisherigen Eigentümer zu kaufen und den anschließenden Bau durch einen Generalunternehmer zu beauftragen.

Beim Konzept der Projektierung mit Immobilienmakler und Generalunternehmer leistet ein Immobilienmakler die Koordinationsarbeit und bringt die drei notwendigen Teilnehmer zusammen: den Grundstücksverkäufer, den Käufer und den Generalunternehmer. Es wird ein getrennter Kaufvertrag über das Grundstück (zwischen Verkäufer und Käufer) sowie ein Werkvertrag (zwischen Käufer und Generalunternehmer) über ein z.B. schlüsselfertiges Haus geschlossen. Beide Verträge werden beim Notar verbrieft und der Käufer genießt gegenüber dem Generalunternehmer den vollen Verbraucherschutz. Seit Jahresbeginn 2018 regelt das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) im neuformulierten Verbrauchervertrag §650 die Rechte des Käufers und Pflichten des Werkvertrags. Zum Schutz des Verbrauchers ist auch hier eine Bezahlung nach Raten (Abschlagszahlung) sowie ein Sicherheitsbehalt von 10% für den Käufer vorgesehen. Der Generalunternehmer wird mit dem Bau eines z.B. schlüsselfertigen Hauses beauftragt. Der Generalunternehmer kann die Gewerke selber ausführen oder Sub-Unternehmer einsetzen. Er übernimmt die komplette Koordination und holt die notwendigen Genehmigungen ein, so dass sich der Käufer (Bauherr) um fast nichts kümmern muss.

bauträger generalunternehmer münchen
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Das Konzept der Projektierung, d.h. Grundstückskauf plus Generalunternehmer, bietet einige interessante Vorteile gegenüber dem Kauf vom Bauträger:

  • Geringere Transaktionskosten: Da der Bauträger Grundstücke erst ankaufen muss, bevor er sie am Ende bebaut und weiterverkauft, entstehen beim Bauträgermodell zusätzliche Notarkosten und Grundbuchkosten. Zudem sind die Kosten der Zwischenfinanzierung bei Bauträgern meist höher als bei Privatpersonen. Aus diesem Grund muss der Bauträger Grundstücke sehr günstig ankaufen, damit er beim Endpreis mit dem Konzept der Projektierung mithalten kann. Beim Bauträgermodell werden die Kosten des Vertriebs meist bereits in der Gesamtmarge eingepreist, darum werden hier keine separaten Maklerkosten ausgewiesen.
  • Höhere Sicherheit und mehr Flexibilität: Beim traditionellen Kauf über einen Bauträger wird der Käufer leider erst nach Bezahlung der letzten Rate Eigentümer des Grundstücks und des Hauses. Bei einer Insolvenz des Bauträgers kann es somit lange dauern, bis der Insolvenzverwalter alle Angelegenheiten regelt und die Bedingungen für den Eigentumsübergang festlegt. Bei der Projektierung wird der Käufer jedoch sofort Eigentümer des Grundstücks. Das gibt ihm zudem die Möglichkeit den Werkvertrag unter bestimmten Bedingungen zu kündigen, wenn er nicht mit dem Generalunternehmer zufrieden ist oder bei Insolvenz des Generalunternehmers. Zur Absicherung ist es möglich im Vorfeld z.B. eine Bankbürgschaft gegen die Insolvenz des Generalunternehmers abzuschließen. Ob sich diese Zusatzkosten lohnen muss einzeln bewertet werden, insbesondere weil der Käufer in diesem Zusammenhang in der Regel auf das Recht der Einbehaltung des Sicherheitspuffers von 10% bei Abschlagszahlungen verzichtet.

Im Folgenden gehen wir deshalb insbesondere vom Fall des Neubaus mit einem Generalunternehmer aus. Aufgrund der beschrieben Vorteile der geringeren Transaktionskosten und höheren Flexibilität wurde diese Variante in den letzten Jahren immer beliebter. Insbesondere die geringe Anzahl verfügbarer und günstiger Baugrundstücke in begehrten Lagen macht es für Bauträger schwierig. Hier leisten Immobilienmakler einen sinnvollen Mehrwert, indem sie Grundstücke finden, das Baurecht klären und zusammen mit einem Generalunternehmer als Neubauprojekt vermarkten.

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Die Bau- und Leistungsbeschreibung als Basis - erklärt von Ihrem Immobilienmakler

Die Bau- und Leistungsbeschreibung ist ein zentrales Dokument und legt das Leistungsspektrum fest. Darin werden der Bau und alle Inklusiv-Leistungen im Detail beschrieben. Wir empfehlen ein „schlüsselfertiges“ Bauen, da hier die wichtigsten Leistungen übernommen werden. Da der Begriff jedoch nicht gesetzlich geschützt ist, muss im Einzelfall entsprechend die Leistungsbeschreibung geprüft werden. Im Folgenden gehen wir auf ausgewählte Punkte ein und geben hierzu Tipps bzw. mögliche Formulierungen, wie sie häufiger verwendet werden:

  • Ziegel: Die neuesten Ziegelgenerationen verfügen über ein Lochbild aus genau berechneten Kammern und Stegen. Diese Anordnung ergibt mit der feinen Kammerstruktur eine hervorragende Wärmedämmung. Die Außenwände werden mit 36,5 cm Ziegeln oder 30 cm mit zusätzlicher Verfüllung (z.B. Kellerer ZMK Serie) gebaut. Ein 30 cm Ziegel spart Platz und schafft somit zusätzlichen Wohnraum.
  • Heizung: Heutzutage ist eine Fußbodenheizung Standard, mit einer separaten Regelung pro Raum (Thermostat). Die Fußbodenheizung verbreitet ein angenehmes Wohngefühl und ist insbesondere aufgrund der verwendeten Niedertemperaturheizungen notwendig. Fußbodenheizungen sorgen für angenehme Wärme, wenig Staubverwirbelung und mehr Flächennutzung, da störende Heizkörper entfallen. Als Heizung wird meist eine Luft-Wasser-Wärmepumpe mit ca. 300 Liter Pufferspeicher eingebaut. Luft-Wasser-Wärmepumpen nutzen die Umgebungsluft um Mithilfe von Kompression Wärme zu erzeugen. Diese Heizungen bieten aufgrund der guten Isolierung von Neubauten und der verwendeten Fußbodenheizungen eine ausreichende Heizleistung bei geringem Stromverbrauch und funktionieren bis ca. -20°C problemlos. Somit sind sie ausreichend für unsere Breitengrade. Auf speziellen Wunsch können diese Anlagen durch Solaranlagen ergänzt werden.
  • Fußböden: In Wohnräumen wird meist Parkettboden verlegt (inkl. Küche) und hierbei ein gewisses Budget pro m² für den Materialpreis festgelegt, z.B. 50 EUR inkl. MwSt. In Bädern sind Fliesen Standard, hierbei kann der Käufer häufig zwischen raumhoher Auskleidung mit Fliesen (z.B. im Duschbad) oder hälftiger Auskleidung mit Fliesen (z.B. im Gäste-WC) wählen. Preislich liegen beide Varianten meist gleich, da auch das Verputzen und Streichen auch einen Aufwand verursacht. Sollten Sie in Wohnräumen Fliesen wünschen, ist das meist mit einem Aufpreis verbunden, aufgrund der höheren Verlegungskosten im Vergleich zu Parkett. Im Keller wird in Flur und Hobbyraum meist ein günstigerer Bodenbelag (z.B. 30 EUR pro m²) verlegt. Der Heizungsraum und Stauraum erhält oft nur eine funktionale Bodenbeschichtung.
  • Fenster: Eine bestimmte Anzahl der Fenster ist gemäß Exposé inklusive, weitere Fenster werden meist mit einem Preis pro m² Fensterfläche angegeben. Die Fenster sind üblicherweise aus Kunststoff und 3-fach verglast und mit einem mit einem Ug-Wert, von z.B. 0,6 W/m²K, nach der Energieeinsparverordnung (EnEV) eingebaut. Kellerfenster inkl. Lichtschächte werden meinst in einer Größe von 0,8 m x 0,6 m verwendet.
  • Rollläden: Rollläden sind üblicherweise bei allen geraden, rechtwinkligen Fenstern und Türen im Preis enthalten. Rollläden bestehen aus wärmegedämmten Kunststoffprofilen. Keine Rollläden sind meist bei Dachflächenfenster, Sonderfenstern (rund, dreieckig), Rundgauben und im Keller vorgesehen bzw. nur gegen Aufpreis möglich. Elektrische Rollläden sind in der Regel gegen Aufpreis möglich. Hierfür kann mit ca. 400 EUR pro Fenster für Motor, Verkabelung und Einbau gerechnet werden.
  • Hausanschluss: Der Generalunternehmer beantragt in der Regel die Hausanschlüsse (Kanal, Wasser, Strom) und überwacht die Ausführung dieser Arbeiten. Der Generalunternehmer stellt während der Bauphase, Baustrom und Bauwasser zur Verfügung. Die Kosten sollten im Festpreis enthalten sein. Die gesamten Kosten der Hausanschlüsse, von der Straße ins Gebäude, sollten im Festpreis enthalten sein.
  • Elektroinstallation: Je nach Raum sind die Anzahl der Steckdosen, Lichtauslässe, Lichtschalter, Rauchmelder, Waschmaschinenanschluss unterschiedlich. Gegen Aufpreis lässt sich die Anzahl der Anschlüsse an die individuellen Bedürfnisse anpassen. Normalerweise ist auch ein TV-Kabel und Telefonkabel standardmäßig in jedem Wohnraum verfügbar. SAT-Anlagen sind gegen Aufpreis möglich, inkl. Außenwandbefestigung. Heutzutage sollte ebenfalls auch auf einen LAN-Anschuss pro Etage (für Anbindung eines WLAN-Repeaters) oder pro Wohnraum geachtet werden.
  • Sanitärinstallation und Bad: Die Installation beginnt ab Wasseruhr im Haus, nachfolgend ist ein Wasserfilter eingebaut. Alle Warm-, Kalt- und Abwasserleitungen sind in Mehrschichtverbundrohr nach DIN ausgeführt. Alle Warm- und Kaltwasserleitungen werden wärmegedämmt. Die Schmutzwasserleitung wird am Kanal angebunden.
    Im Festpreis ist die komplette Sanitärinstallation der Bäder enthalten. Es werden alle Sanitärelemente sowie Armaturen des Herstellers XY und Zubehörteile als Markenfabrikate eingebaut. Die Armaturen und Zubehörteile werden in verchromter Ausführung installiert. Für die einzelnen Elemente der Bäder wird meist ein Gesamtbudget festgelegt (z.B. 5.000 EUR).
    Ein Außenwasserhahn, frostgeschützt, ohne Zähleinrichtung, für kaltes Wasser an der Außenwand wird eingebaut. In der Küche wird ein Kalt- und Warmwasseranschluss für die Spüle mit Anschlussmöglichkeit für Geschirrspüler eingebaut. Im Hausanschlussraum wird ein Waschmaschinen- und Wäschetrockneranschluss installiert. Die Warmwasserzuführung erfolgt an folgenden Zapfstellen: Wanne, Dusche, Waschbecken in den Bädern und Spüle in der Küche. Für die Spülmaschine wird im Bereich der Spüle ein Kaltwasseranschluss hergestellt.
  • Zuwegung und Terrasse: Achten Sie darauf, dass die Pflasterung der Zuwegung zum Haus und die Garageneinfahrt bereits inklusive sind. Bei der Terrasse ist meist eine gewisse Größe (z.B. 15 m²) inklusive.
  • Eingangstür: Hier wird meist eine einflüglige Haustür aus Aluminium mit Mehrfach-Verriegelung verwendet. Auf Wunsch sind Modelle aus Holz möglich oder der Einbau einer Tür mit Seitenelement. Das Preissegment liegt bei ca. 1.500 – 3.000 EUR.
  • Außenputz: Die Putzdicke beträgt ca. 20 mm. Dazu sollte ein Oberputz (letzte Putzlage eines Putzsystems) als z.B. mineralischer Kratz- oder Scheibenputz aufgebracht werden. Der Spritzwasserbereich (ca. 30cm vom Boden) erhält z.B. einen mineralischen Sockelputz.
  • Innenputz: Wohngeschosse werden meist mit Glattputz verputzt und mit Dispersionsfarbe gestrichen. Die Stöße der Betondecken werden gespachtelt und malerfertig gestrichen. Bäder und Keller werden mit Kalkzementputz verputzt.
  • Estrich: Wohngeschosse und Kellergeschoss erhalten in der Regel einen schwimmenden Estrich mit entsprechender Wärme- und Trittschalldämmung gemäß Energiebedarfsausweis.
  • Garage: Die Fertigteilgarage sollte einen Stromanschluss, ein Roll- oder Schwenktor sowie eine separate Tür beinhalten.
  • Kamin: Ein Kaminzug für Festbrennstoffe ist meist gegen Aufpreis möglich. Hintergrund: Da aufgrund der Luft-Wärmepumpe sonst kein Kamin notwendig wäre, ist der Aufpreis für den Kamin recht erheblich. Ein Kamin reduziert zudem die Wohnfläche auch in den darüber liegenden Stockwerken geringfügig.
  • Treppe: Die Innentreppen werden meist als Zweiholmtreppen ausgeführt. Die Stufen werden z.B. in Buche und das Geländer in Stahl ausgeführt. Eine massive Stahlbetontreppentreppe mit Fliesen oder Holzbelag ist oft nur gegen Aufpreis möglich, da hierfür ein größerer Kran nochwendig ist um die Fertigelemente einzusetzen.
  • Belüftungsanlagen: Diese sind meist nur bei sehr niedrigen KfW Standards notwendig und mit einem großen Aufpreis versehen. Sie bieten zusätzlichen Komfort und Feuchtigkeitsaustausch.
  • Abfuhr von überschüssigen Erdreich: Nach Aushebung der Baugrube muss überschüssiges Erdreich entfernt werden. Ein Teil des Erdreichs kann später wieder zur Verfüllung verwendet werden, teilweise muss aber auch z.B. neuer Kies angeschafft werden, z.B. zur Drainage entlang der Hauswand. Für diese Themen können schnell Summen von 3.000 bis 9.000 EUR anfallen, die am besten im Vorfeld mit dem Generalunternehmer näher bestimmt werden sollten.
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Weitere wichtige Themen beim Neubau

  • Abriss: Der Abriss eines Altbestands sollte idealerweise bereits im Festpreis für den Neubau inklusive sein. Aufgrund der strengen Vorschriften bzgl. der Entsorgung ist das Thema nur durch Fachleute auszuführen.
  • Vermessung: Insbesondere bei Reihenhäusern ist die anfängliche Vermessung und Realteilung wichtig. Das Vermessungsamt führt die Vermessung durch und Sie als neuer Eigentümer können hier auch persönlich dabei sein und müssen der Vermessung am Ende auch schriftlich zustimmen. Die Kosten bewegen sich meist unter EUR 1.000.
  • Baubegleitung: Es ist empfehlenswert einen Baubegleiter zu bestimmen, z.B. DEKRA, der die Bautätigkeit für Sie überwacht. In regelmäßigen Abständen nimmt er den Baufortschritt ab, z.B. nach der Bodenplatte, nach Fertigstellung des Kellers, nach dem Rohbau, nach der Elektroinstallation und der Endabnahme. Die Kosten hierfür liegen bei ca. EUR 2.000 – 4.000.
  • Bauherrenhaftpflichtversicherung: Beim Bau mit einem Generalunternehmer benötigt der Käufer zur formalen Absicherung von Unfällen (z.B. Passantenschäden) eine Bauherrenhaftpflicht. Diese ist für meist unter EUR 200 verfügbar.
  • Baurecht: Entweder gibt es einen Bebauungsplan der Gemeinde, der klare Regeln vorgibt, oder es greift § 34 des Baugesetzbuchs wonach sich die Bebauung in die Umgebung einfügen muss. Hierbei müssen Abstandsflächen, Baulinien und vieles mehr beachtet werden.

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  • Auswahl des Generalunternehmers: Wir haben Kontakte zu verschiedenen Generalunternehmern und kennen die Stärken und Schwächen. Wir übernehmen für Sie die Ausschreibung und Preisverhandlung kostenlos. Sie suchen sich einfach das beste Angebot aus!
  • Verkauf Ihres Baugrundstück: Sind Sie Grundstückseigentümer und denken über den Verkauf nach? Potentielle Käufer wollen sich selten um Themen wie Abriss, Baurechtsklärung und Projektentwicklung kümmern. Wir nehmen Ihnen diese Schritte kostenlos ab und vermarkten Ihr Grundstück als Neubauprojekt unter optimaler Ausnutzung der vorhandenen Flächen. Somit steigt die Anzahl der interessierten Käufer uns Sie erhalten den maximalen Verkaufspreis.
  • Kauf eines Neubau-Objekts: Sie haben bereits ein konkretes Neubauprojekt im Auge und möchten Hilfe bei der Beurteilung der Vor- und Nachteile, sowie hilfreiche Tipps? Gerne beraten wir Sie rund um das Thema Neubau. Durch unser Partnernetzwerk bieten wir Ihnen auch bei verwandten Themen wie Finanzierung, Küchenkauf und Handwerkern wertvolle Tipps und preisliche Vorteile.

Ein Neubau ist mit vielen Herausforderungen und Themen verbunden, die hier nicht alle ausführlich präsentiert werden können. Gerne beraten wir Sie in einem persönlichen Gespräch. Wir bieten verschiedene Leistungselemente an: Von der Vermittlung eines Generalunternehmers (inkl. Preisvergleich) zur Vermarktung Ihres Baugrundstücks (inkl. Klärung von Baurechtsfragen). Sprechen Sie uns einfach an!

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Hinweis: Die Informationen sollen Ihnen zu einer ersten Orientierung dienen und basieren auf unseren Erfahrungswerten, sie ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.